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獨家企劃:解讀梅州房地產

2013-08-01 來源:梅州客家房產網
 
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客房網訊:梅州是座三四線小山城,近幾年來,城市定位逐漸清晰,“休閑到梅州,享受慢生活”的城市品牌推廣形象不斷被市民熟知。


2013年,梅州城區繼續堅持“南擴北拓”的戰略,將梅州城區不斷向外延伸:江北舊城改造、江南新區的開發、新縣城開發。


2013年上半年樓市數據比2012年度提升較大,這得益于全國性房企品牌碧桂園的進駐,以及本地龍頭企業強強聯手的推動,加之自住及改善性剛需的支持,均有助于提高住宅產品的品質及其價格。


黨的十八大過后,城市化率是擴大內需的主要切入點,亦是維持GDP增速的主要手段之一。雖然國家對于房地產行業依然維持調控的政策,但要想保持GDP的增長,房地產行業的發展速度不容小視。


注意:

1、數據來源于梅州市住房與城鄉建設局。

2、數據區域包括江南、江北、畬江、新縣城,不包括其他區域縣市。

3、數據統計周期為2013年1-6月份。 


獨家企劃:解讀梅州房地產

2013年上半年商品房成交面積達到46萬平方米,同比增幅155%,相當于2012年1-10月的成交面積總和。


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2013年上半年商品房成交套數達3454套,同比增幅170%。


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2013年上半年成交金額近21億元,同比增幅169%。


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2013年上半年商品房成交均價4537元,同比增幅5.5%(2012年上半年成交均價為4301元)。


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2013年上半年成交商品房住房類型以三房、四房為主,占比51%,其成交均價約4500元/平方米。


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    2013年上半年商品房均價成交比例以3000-5000元為主,占比高達58%;但此價格區間占比有下降趨勢,而5000-7000元價格區間占比則呈上升趨勢,表明成交均價有所提高。


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    2013年上半年成交商品房中,以120-160平方米的面積為主,即戶型以三房、四房、大四房為主,占比達56%。


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2013年上半年成交商品房中,以新縣城、江南為主,二個區域合計占比高達92%,而新縣城更是占據上半年總成交面積的半壁江山。 同時,畬江的購買力依然疲軟,而江北因為暫無新品入市,故成交量低。


總結:

2013年2月下旬出臺的新國五條,意外襲擊房地產整體市場格局,導致二手房成交成本上漲,故市場意向轉為新房產品,從而帶來新房成交量價齊升的現象。

2013年梅州商品房動工面積高達100萬平方米,估計將推出近萬套新房。對于梅州城區目前的整體房地產現狀而言,無疑是一個激烈競爭的階段,尤其是下半年江北、江南、新縣城多個項目集中推盤,將掀起另一番銷售熱潮。

新國五條的影響,已經釋去前期的政策壓力,而剛性需求對于新房產品的支撐,必將導致下半年進入一個量價齊升的發展階段。


 解讀梅州房地產

    1、自1998年住房實物分配制度的取消、按揭政策的實施、住房制度改革的深化、人們生活水平的不斷提高,中國的房地產投資進入一個平穩快速發展時期,房地產行業亦成為經濟支柱產業之一,而住房更成為人們消費、投資的熱點話題。

    2、縱觀中國房地產發展進程,期間經歷了1998-2003年之間的平穩快速發展階段、2005-2007年之間的暴漲階段、2008-2009年之間的金融危機嚴冬階段、2010-2012年之間的應急投機大泡沫階段。

    3、梅州作為三四線城市,房地產行業發展過程當然沒有北上廣深來得精彩,受沖擊及影響的程度亦來得小一些。而隨著國家在這過程中多次宏觀調控政策的出臺,梅州房地產行業亦開始出現日臻完善與周期化、專業化管理的特征,雖然在一段時間內還將繼續存在粗放式的管理方式,但目前已經在試圖通過第三方顧問、代理等方式尋求發展與提高。而推動的源頭,則是整個市場和消費者消費態度及行為的進步及改變。

    4、未來,梅州將繼續堅持“南擴北拓”的戰略,將梅州城區不斷向外延伸:江北舊城改造、江南新區的開發、新縣城開發。因此,隨著江南新城日漸清晰的規劃、新縣城日臻完善的配套以及城市化進程的加快,無疑會再次將梅州房地產發展推向另外一個頂峰,尤其是行業和整體價格曲線將出現不同與往年的高點與加速度,而穩步增長則是一定時期內的主線,并且土地供應結構和消費者心理預期注定房地產住宅產品價格走勢將不斷抬高,甚至加速上揚。

    5、大多數的消費者,一生的購房經歷是有限的。因此,在有限的購房經歷中,消費者有理由對其所期望購買的住房產品進行多層次、全方位、多角度的挑剔。而這一點,恰恰是消費者潛在需求的表現,更是房地產開發商前進的動力。

    6、事實上,消費者的不斷成熟和理性,有助于促進梅州房地產行業的健康、有序發展。目前梅州房地產行業發展所處的階段,是充分的差異化概念訴求引導消費者、倡導生活方式和居住文化理念的階段,雖然房價一路攀高,消費者競相購買;但是房地產行業各開發商更應該看到品牌及品質創新、進一步發展宜居文化理念、積極提高企業品牌美譽度和物業管理服務品質所帶來的發展空間,房價才能持續走高,消費者才會持續競相購買。

  7、隨著房地產市場的不斷成熟及競爭格局的持續升級,梅州房地產企業也在根據市場需求及城市發展方向不斷調整自己的發展方向,目前已經有部分房地產企業在轉向多元化發展,即從原來的單一住宅產品開發轉為住宅和商業地產并行甚至商住一體化混合操作、城市綜合體大型項目的操作模式,因此梅州房地產行業結構性、階梯性也將加劇分化。

    8、而碧桂園、富力、喜之郎等知名地產品牌相繼進駐梅州,加上本地地產龍頭鴻藝與正興的強強聯手以及各縣區當地規模地產企業的崛起、新興地產商業模式的出現,將掀起梅州城市化進程的新篇章,將給梅州市民帶來更具宜居品質、更具個性化的生活環境。相信,梅州房地產行業接下來將進入一個蓬勃發展、百花爭艷的階段!

 

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